Kırşehir Yeni Haber okuyucularına, başlangıç yazımın ardından, günlük yaşamda çok sık rastladığımız kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili olarak bazı dikkat edilmesi gereken hususlara değinerek merhaba demek istiyorum.

            Uygulamada en sık görülen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hepimizin de bildiği üzere daha çok arsa sahibinin, arsasına müteahhit tarafından getirilecek malzeme ile söz konusu inşaatın tamamlanması amacıyla yapılmaktadır.

            İşte burada ilk dikkat edilmesi gereken nokta, taşınmazların devrine ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, aksi takdirde söz konusu bu sözleşmenin geçersiz olacağı şeklindedir. Kısacası, resmi olarak yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuk dünyasında sakattır.Resmilikten kastımız; noterde düzenleme ve onaylama şeklinde yahut da Tapu Müdürlüklerinde Tapu Sicil Muhafızları ile yapılmasıdır. Ancak, noterden yapılan işlem satış değil; satış vaadi niteliğindedir. Satış için ayrıca, mahkemeden satışa zorlama (ferağ-ı icbar) davası açmak gerekir. Bu nedenle Tapuda yapılır ise hem tek işlem; hem de daha sağlam olacaktır.

            Arsası olan kişi ve kişiler bir müteahhit ile anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesini oluşturmadan evvel, bu konuda uzman bir hukukçu ve mühendisten görüş alır iseler, ileride doğması muhtemel ihtilafları ilk baştan asgari düzeye indirmiş olacaklardır. Bu durum, pek çok kişi tarafından göz ardı edilmekte olup; uyulduğu takdirde de kazançlı olunduğu görülmektedir.

            Sık karşılaşılan bir diğer önemli nokta ise; arsa sahibinin, müteahhide olan  arsa pay devrinin ne zaman gerçekleştireceğidir. Henüz müteahhit, yüklenmiş olduğu işi tamamlamadan önce arsa sahibinden kendi lehine olarak arsa paylarını devretmesini istediği zaman; ne yapılması gerektiği de ayrı bir sorundur. Genelde uygulamada bu sorun şu şekilde çözümlenmiştir:

            Arsa sahibi, müteahhide devretmesi gereken paylar üzerine müteahhit lehine olarak ipotek tesis eder ve müteahhit işi tamamladıkça bu ipotekler bir bir kaldırılır. Yahut da arsa sahibi, müteahhide özel bir vekaletname vererek arsa paylarının bir üçüncü kişiye devrini sağlayabilir. İşte bu noktadan sonra birtakım problemler de tezahür etmeye başlar. Şöyle ki; müteahhit, arsa sahibinden almış olduğu özel vekaletname ile henüz tamamlamamış olduğu yapıdaki payları üçüncü kişilere satar ve işini tamamlamadan kaçar ise, ne olacaktır?

            Uygulamada en sık rastlanılanı da bu durum olmaktadır. Arsa sahibi, üçüncü kişilere karşı müdahalenin meni davası ve ecrimisil davası da açabilir. Bu durumda üçüncü kişiler ile müteahhit arasında yapılan sözleşmeye bakmak gerekir. Üçüncü kişiler, söz konu arsa paylarını Tapudan almış iseler sorun zaten olmaz. Ancak, müteahhit söz konusu arsa paylarını noterden yapılan satış vaadi sözleşmesi ile üçüncü kişilere satmış olur ise, bu durumda üçüncü kişilerin hak sahiplikleri tehlikededir. Zira, müteahhit sözleşme gereği işini tamamen bitirmeden kaçar ise, üçüncü kişiler bu durumda mağdur olacak ve mülkiyet hak sahiplikleri de sakatlaşacaktır. Ancak, müteahhidin sorumluluğu için müteahhide dava açabilirler. Bu nedenle Tapuda yapılan işlemin en sağlam yol olduğunu, bir kez daha tekrar etmek istiyorum.

            Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi Tapuda şerh düşülmüş ise, bu durumda bu sözleşme 3. kişilere de ileri sürülebilir hale gelir. Bunun önemi ise, yukarıda da bahsettiğim üzere; müteahhitten arsa payı alan 3. kişilere karşı ileri sürülebilirliğidir. Kısacası; arsa sahibi, müteahhide satış yetkisini verdiği zaman, kendisini korumak için kat karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmelidir.    Saygılarımla.